房地产收入 (纽约证券交易所代码：O)和全国零售物业 (纽约证券交易所代码：NNN)是净租赁房地产投资信托(REIT)领域的行业领头羊。在房地产收入连续27次增加年度股息，在全国零售业获得更多令人印象深刻的29，保守收入投资者在做出最终股票购买决定之前确实需要考虑两者。这比以往任何时候都更加重要，因为他们的业务之间存在越来越重要的差异。

以下是您在市场上两个最受欢迎的净租赁房地产投资信托基金之间进行调用所需要知道的事情，尽管您可能决定在完成阅读之前传递两者。

净租赁的事情

房地产投资信托基金拥有自己的财产 - 通常是商业或零售 - 并将其出租给租户。这很容易理解。然而，净租赁房地产投资信托基金的做法略有不同。他们拥有房产，租户负责大部分资产的开支，通常包括基本维护和税收等。

对于业主而言，这是一个风险相当低的模型，但这种安排对交易双方都有利。租赁房产的公司通过出售资产来筹集现金，同时仍然保留房产的使用权，就像拥有房产一样。房地产投资信托基金为以长期租约为后盾的房产交换现金，这种房产几乎不需要额外的维护或其他费用。赢得胜利，如果有的话。

净租赁模式非常引人注目，现在有很多REIT使用它，包括自助存储部门和赌场。使全国零售和房地产收入脱颖而出的原因是他们已经这样做了几十年。他们令人难以置信的股息记录证明了他们的长期成功。

毫无疑问，他们是这个领域最大和最知名的球员。多年来，他们的投资组合也非常相似。但这已经开始改变，他们的商业计划今天不可互换。

深入研究投资组合

全国零售业100%专注于拥有单租户零售物业，例如便利店(例如7-Eleven)和餐馆(Taco Bell和Denny's)，这是两个最大的行业。该房地产投资信托基金还专注于美国资产，在全国范围内广泛多样化。拥有大约3,000个房产，这是非常大的。

房地产收入甚至更大，拥有近6000家酒店，但这不是唯一的区别。虽然曾经专注于全国零售等零售资产，但房地产收入已经开始分支。今天，其约82%的租金是零售，其余为工业(11%)，办公室(4%)和农业(2%，葡萄园)。

虽然18%可能听起来不是投资组合的重要组成部分，但它为房地产收入提供了更多途径来扩大其投资组合。另一个变化帮助扩大了扩张的能力 - 房地产公司刚刚在英国签下了第一笔交易(约占租金的2%)。这也有可能打开欧洲公司。

在增长方面，房地产收入有更多的杠杆作用。但它需要这些杠杆，因为它规模较大，需要更多的交易来维持这个更大的房地产业务的增长率。它必须扩展到零售以外。

对于潜在投资者而言，这提出了一个问题：您希望您的投资组合具有多大的重点?如果您更喜欢多元化，那么房地产收入就是这里的轻松赢家(对大多数投资者来说可能是稍微好一点的选择)。如果你喜欢一家专注于最了解的公司，那么全国零售业就会有优势。

至于哪一个更好，在一天结束时，他们都倾向于每年在中低个位数的空间增加红利。

估值难题

到目前为止，我们有两家大型房地产投资信托基金会做类似的事情，为收益投 有一些细微的差异可能会推动你这种或那种方式，但没有任何东西可以让你从任何一家公司尖叫。

决定因素可能是华尔街。这两个房地产投资信托基金取得的长期成功并不是秘密，投资者也相应地对股票进行了投标。

从2019年房地产收入调整后经营资金(AFFO)预测的中点来看，它目前的交易价格约为AFFO的22倍。对AFFO的价格就像用于评估工业公司的市盈率。22的AFFO意味着相对陡峭​​的股票价格。与此同时，股息收益率约为3.9%，高于标准普尔500指数，但接近该公司历史最低水平。

全国零售业的表现并不好。使用其2019年预测的中点，它的AFFO价格倍数约为20倍。目前约3.7%的收益率也接近其历史最低水平。

从本质上讲，房地产收入和全国零售物业都不便宜。事实上，这些数字表明它们今天价格昂贵。全国零售业便宜一点，因此它在估值方面“获胜”。但它也有较低的收益率，所以很难说这是一个更好的交易。虽然两者都是可靠的股息支付者，但历史低收益率和更高估值的混合表明大多数投资者最好不要坐视不管。

两个愿望清单

房地产收入和全国零售物业是净租赁空间中的标志性名称，具有令人难以置信的历史。两者都是运营良好的房地产投资信托基金。您可能更喜欢其中一个或另一个基于它们之间的重要差异，最明显的是规模和投资组合多样化，但两者都不是一个糟糕的选择。随着估值的提高和历史上的低收益率，愿望清单是他们现在应该留下的地方。对于大多数(如果不是全部)投资者而言，今天购买它们的成本太高。

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