根据ANREV，INREV和PREA今日发布的2021年投资意向调查，机构投资者计划在2021年对全球房地产投资至少554亿欧元，重点放在欧洲。 基金基金预计今年将在全球房地产领域进一步投资92亿欧元，使预计的最低新资本总额达到646亿欧元。

在预期的554亿欧元投资中，近一半(265亿欧元)将用于欧洲房地产，而北美为175亿欧元，亚太为97亿欧元，其余17亿欧元定位到美洲(不包括美国和非洲)。由于欧洲受访者在样本量中占很大比例，因此这些结果可能会出现部分偏差。

在所有这三个全球区域中，投资者都将房地产在多资产投资组合中的收益视为决定投资资产类别的最重要因素之一。所有地区都将通胀对冲记录为影响其投资决定的最不重要的因素。

尽管Covid-19大流行在2020年造成了动荡，但大多数受访者表示，无论投资者的住所和区域策略如何，都不会改变其未来的投资计划。在瞄准欧洲的所有投资者中，几乎80%的投资计划没有变化，而希望在欧洲投资的北美投资者的投资总体呈边际增长-也许是在大流行引起的机遇的背景下，感觉到有机会提高回报。利基行业和/或市场。在全球所有投资目的地(除美国和非洲以外的美洲除外)，更多的投资者报告称计划增加房地产投资而不是由于Covid-19而减少投资。

目前全球平均房地产分配为9.3%，而平均目标为10.0%，这表明机构资本应继续流入资产类别。

对于居住在北美的投资者而言，当前的实际和最高目标分配分别最高，分别为平均10.4%和11.4%。对于欧洲投资者而言，平均实际分配与目标分配之间的差距最窄，分别为9.0%和9.3%。亚太地区的投资者平均实际分配最低，为8.0%，而其平均目标分配的利差最大，为9.7%。

对于定居欧洲的投资者，有很大一部分(46%)预计在未来两年内分配给房地产的资金将比预期的减少(8%)高得多。

与往年一样，当在欧洲地区部署新的投资资本时，大多数投资者选择非上市房地产基金和私人房地产投资信托作为其进入市场的首选途径。根据预期的分配增加，第二优选的途径是合资企业和俱乐部交易。

同样值得注意的是，预计将增加对非上市房地产债务的分配。在2021年，按加权房地产资产管理规模排名第三，而在2020年仅排名第五。

在全球，Core仍然是首选的投资方式，占平均机构投资组合的83%左右。增值战略和机会主义战略分别占11%和6%。定居北美的投资者的风险偏好最大，他们的投资组合中有14%由增值构成，而机会投资则占12%。但是，他们四分之三的投资组合仍专注于核心投资。

将欧洲视为投资目的地，最新结果表明，向风险规避方法的转变显着，所有受访者中有一半选择了核心战略，这是自2015年以来的最高水平。机会主义战略，其偏好从去年的20%下降到2021年的13%。同期，对增值的偏好从43%降至37%。

在全球范围内，房地产投资组合表现出明显的本国倾向，欧洲投资者将其投资组合的三分之二以上留在自己的地区。预计到2021年，欧洲投资者将在本国投资62%的新资本。另一方面，亚太地区的投资者计划将69%的新资本分配给自己的地区，同时大力支持北美以22%的分配比例，而发往欧洲的比例仅为9%。北美投资者将在2021年将最大的本国偏见设定为73%，其余的将几乎平均分配给亚太地区和欧洲。

对于在未来两年内在欧洲寻求机会的投资者，德国和法国加强了其作为首选目的地的地位。荷兰对该国投资者的偏好有所增加，从去年的37.3%上升到本报告中的51.6%。在投资者中，德国仍然是欧洲最受青睐的国家，而法国则超过了英国，现在排名第二。英国是2017年和2018年排名第一的目的地，在2019年和2020年排名第二，今年下滑至第三位。

亚太和欧洲的投资者对德国和法国特别感兴趣，而北美的投资者则对英国表现出强烈的偏好。与欧洲和亚太地区的同行相比，北美投资者通常具有更高的风险偏好，尤其是在进行国际投资时。目前，英国提供了更多的方法来增加陷入困境或重新定位的机会的回报。

行业分配和偏好

在全球范围内，办公部门在所有三个地区的投资者中所占比例最大，为34%，其次是住宅(23%)，零售(20%)和工业/物流(12%)。其他“利基”行业占全球投资组合分配的11%。

展望欧洲地区，到2021年，办公室，工业/物流和住宅并列将成为新投资的首选地点。毫不奇怪，零售业继续受到青睐，并且该领域已被发展所取代。另一方面，住宅显示出可观的收益，成为投资者共同的第一部门偏好。基金中有100%的资金选择住宅作为其投资的首选部门。

对国家和行业偏好的综合态度发生了明显变化，就是英国不在前十名之列，这很可能是由于Covid-19大流行和英国脱欧的双重影响所造成的持续不确定性。相反，投资者对德国工业/物流，德国办事处，法国办事处和法国工业/物流表示强烈偏好。投资者对德国住宅和法国住宅也有相当大的胃口。

就城市和行业组合而言，除巴黎办事处外，首选的四个职位包括柏林，巴黎和伦敦的工业/物流行业，这表明该行业的需求增加。尽管对住宅资产的需求旺盛，但只有巴黎住宅成为了投资者偏好的前十名，而该行业在国家和行业组合中的表现是三倍。

INREV研究和市场信息总监Iryna Pylypchuk表示：“今年的投资意向表明，投资者对房地产的需求持续旺盛，欧洲及其所提供的多样性显而易见，这对于本地，区域性和跨行业的人来说都是一个甜头。区域资本：房地产在多资产投资组合中的作用是投资资产类别的关键决定因素，在某些情况下，即使维持或什至增加目标分配，显然仍有更多的资本进入资产类别的空间非上市基金有望在欧洲获得大部分新的资本配置，但是对合资企业和俱乐部交易的分配增加，特别是大投资者的分配，使得未来的活动很有趣。随着投资者寻求更大的控制权，这与新兴的趋势形成了趋势，即越来越需要更多的操作方式的投资和风险规避策略。”

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