bfinance的一份新报告发现，在看似永无止境的“寻求收益”中，高回报的房地产债务策略正在吸引投资者的注意力。在bfinance的国际机构客户群中，对具有较高风险/回报特征的战略的需求在2020年显着增长，并在2021年保持强劲。

许多投资者都以更保守的形式熟悉房地产债务。但是，在抵押品类型，地理或LTV方面增加灵活性(例如65%)可以将保费每年提高到300-500个基点，在欧洲大约有4-6%的回报，在5-7%的回报在美国。该报告包括对50多个房地产债务管理人进行的一项新调查得出的数据，显示了基金为提高回报所采用的各种策略。

bfinance报告称，投资者正在以多种方式使用这些策略：补充高收益债券投资组合，实现多元化和波动性降低;它们可以与私人公司债务并存，并获得类似的收益，但是风险敞口却大不相同;他们甚至可以补充房地产投资组合，与核心/核心+房地产股权策略相比，目标收益的减少幅度最小(如果有的话)，但有意义的多元化和更快的部署。

房地产债务的主要“风险杠杆”是什么?

投资者必须通过了解经理们正在使用哪种方法来提供更高的回报，以确保不以风险不成比例的增加为代价来确保获得额外的收益。新数据显示了不同策略的普遍性。

杠杆1：提高LTV比率

报告指出，捕获的大多数策略(将近三分之二)并未使LTV超出人们认为相对舒适的水平(75%)。

尽管股票提供者愿意为覆盖资产成本较高比例的债务支付更高的保证金，但较高的LTV使得如果发生违约，贷方更有可能蒙受损失。此外，较高的融资成本也可能导致违约。因此，在提取更高的回报率与人们感到舒适的LTV限制之间取得平衡可能是棘手的。在当前受Covid-19影响的气候下，这尤其具有挑战性，因为很难以所需的置信度来确定房地产估值。

杠杆2：更改抵押品。

贷款人正在与业主合作，他们可以为长期租赁的蓝筹租户提供优质，稳定的房地产。但是，为其他属性类型融资可以(通常但并非总是)获得更高的收益。

这些选择导致非常不同的风险。在经济周期中，非核心或周期性财产类型的弹性可能会减弱。过渡性房地产可能是空置的，也可能是租户短期租用，可能涉及成功重新定位或改变用途以带来未来更高收益的风险。所谓的增值财产，可能需要大量额外支出进行翻新甚至建造，这带来了进一步的潜在风险，并带来了更高的回报。

资料来源：bfinance，对收益率较高的房地产债务策略的超过50位资产管理者(主要是欧洲)的调查

在“ IG”世界之外，大多数贷款针对不止一种房地产类型。夹层和整体贷款策略倾向于侧重于核心+和增值特性，而借贷于发展特性的策略则倾向于侧重于较保守的第一留置权债务。也可以采用将融资水平与高风险抵押品相结合的策略，而不是胆小者。

杠杆3：增加杠杆作用。

在本样本中，超过40%的管理人员使用了基金级杠杆，尽管它不一定总是高回报的主要来源。虽然大多数策略都试图从资产本身产生额外的收益，但是杠杆可以成为提高回报的有效策略，尤其是在基础资产质量非常好并因此可以在投资组合水平上支持更高杠杆的情况下。重要的是要注意，如果以美国为导向，则40%的比例要高得多。

除了基金级别的杠杆作用外，还可以利用投资组合中的各个头寸。以夹层贷款为例，尽管合理的结构和积极的行权方法可以减轻其中的某些风险，但如果出现问题，则夹层贷款可以带来更高的回报，但会损害其他贷方的从属权，并成比例地增加较高的预期损失。

杠杆4：关注投放不足的地理位置

少数经理人将重点放在放贷人服务较少的地区，从而获得更具吸引力的回报。然而，很少有供应/需求的“免费午餐”：疲软的经济使信贷风险隐含地更高。一些法律制度使得在发生违约时难以采取强制措施。地域差异不仅因国家而异：即使在一个司法辖区内，也可能会有较高收益的地区。需要本地知识和有针对性的发起能力，才能使这些权衡取舍。

杠杆5：寻求困扰。

虽然贷方通常旨在规避风险，但可以通过折价购买房地产，然后通过有效执法获得财产来产生巨大的上涨空间。这种方法可能产生的收益很少(如果有的话)，但是总体IRR可能非常有吸引力。有趣的是，即使是“表现欠佳”的经理也通常会从不得不采取执法行动的职位上获得总体较高的回报。人们不必发挥这种秃鹰的作用：历来由超保守的放贷人资助的不良资产可能只需要一种更灵活或更高级的LTV解决方案，即可度过当前的困境。

bfinance高级总监Trevor Castledine说：“多年来，上面提到的某些杠杆很受欢迎，例如夹层债务和较高的LTV比率，这些收益已被用来提供超额收益;即使在全球金融危机(GFC)之前，这种趋势也是真实的。尽管情况确实如此，但在当今的气候中，其他策略正变得越来越广泛：较新的策略类型更有可能利用特定的利基市场，例如较小的房地产，风险更大的地域，不良资产和发展或过渡性融资。”

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