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重磅：取消住宅公摊面积 买房就少出钱了吗？

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。而其中2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

通知一发布，立刻引发了全社会的热议，人们纷纷都在猜测这样一个信号是不是意味着一直在备受争议的公摊面积要取消了？如果以后不按照建筑面积而是使用面积来进行房地产交易的话，房价是会走高吗？

为什么要出台这样的一个规定？

住宅建筑应以套内使用面积进行交易，这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。

在起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或者套内建筑面积。

因此，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中，拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。这一做法可以解决两个方面问题。

第一：解决套内建筑面积相同，而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大，住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。

第二：解决住户使用面积不透明的问题，按套内使用面积进行计算，易于住户自行测量，实现所见即所得。

建筑面积、套内的使用面积、公摊面积你分得清吗？

在国内买房，我国绝大多数地区都用建筑面积计算房价，而购房建筑面积主要包括两个部分：套内面积+公摊面积。

房屋套内建筑面积由：房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积，三部分组成。而公摊面积主要包括两部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

也就是说，购房人所支付的总价中，有一部分是分摊公共面积所支付的对价；而分摊面积的具体操作犹如“暗箱操作”。

现在一套房动辄数百万上千万，几乎是中产家庭半生甚至一生所得，需要动用六个钱包才能买一套房。但大家对付款买的这套房子的面积却稀里糊涂，可谓天下苦“分摊面积”久矣。

意见的出台是否意味着公摊面积要取消了？

北京房地产法学会副会长 首都经贸大学教授赵秀池分析指出：

未来有可能在销售环节按照套内面积计算，但是目前这只是一个征求意见稿，要落地还需要一段时间。而且现在只是一个住宅项目工程建设规范，具体交易是采取什么面积，还要根据相关的法律法规来执行。

目前咱们的商品房销售管理办法，商品房预售管理办法等等，这里头规定销售都是按含公摊的建筑面积来计算的，如果这些法律法规不改变的话，就还应该是按含公摊的建筑面积来进行交易。

我们国家绝大多数地区的住宅建筑都主要是以建筑面积来进行交易的，从2001年的6月1号起施行的《商品房销售管理办法》第18条就明确的规定，商品房的销售是可以按照套来计算，也是可以按照套内建筑面积或者是建筑面积来计算，并没有强制性地要求。

那么，未来这一规定执行后，还存在公摊面积吗？专家表示，公摊面积当然存在。

所谓公摊面积，即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积，上文提到的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域，以及各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，均为公摊面积。

这些之中有可以去掉的地方，但肯定不能全部去掉，否则居住环境无从谈起。

重庆采用套内面积计价

在实践当中，近年来实际上也已经有多个城市启动了相关的试点，或者是两种计价方式并行，但是全国真正已经执行这种按照套内的建筑面积来进行交易的其实只有重庆一个城市，重庆是从2002年就已经明确了商品房的限售和预售都必须是以套内的建筑面积来作为计价依据的，那么有关重庆的经验实行的效果和反响怎样？

重庆市住建委的相关负责人表示，从2002年8月1号实行以来，重庆是按照套内面积计价销售，最大的好处是解决了商品销售中间开发商和购房者因为面积计算产生了一种纠纷，这种纠纷的数量大幅下降，保护了消费者的权益。

从重庆具体实施的情况来看，这十几年来由于交易面积产生的这种纠纷基本很少发生了，纠纷主要还是集中在房屋建成后，房屋的建筑质量装修质量上。此外按照套内面积销售房地产商，为了提高得房率，会在符合国家相关规定的情况下尽量压缩。

举个例子，比如一些高大上的入户大厅，很宽的楼梯通道等面积，可能会影响一些房屋的感官或者气派程度，甚至舒适程度，购房者也会担心开发商为了获利可能会过度挤压这种公共空间来提高得房率。

对此，重庆市住建委的相关负责人告诉记者，国家对于商品房有相关的规定，建筑标准也有规定，在规划上容积率上均都有要求。此外，房地产商也要考虑市场竞争，如果过度挤压公共空间，房屋的舒适度降低，可能会影响房屋的销售数量和价格。

所以说国家的规定和市场这只无形的手，会让开发商在其中平衡，这样也不会过度的去挤压公共空间。其实这是性价比的问题，选择权还是在购房者手上，消费者并不一定会多花钱，也不一定会省钱，但消费者和开发商因为在面积计算上的这种纠纷肯定会大幅度降低。

总的来说，按照套内面积计价销售，实际上会让开发商更加合理地做设计，从而更加合理地利用土地资源，提高建筑用地的利用效率，是一种节约土地资源的办法。

一旦推广对于购房者来说会产生怎样的影响？

照国家发改委规定，商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

也就是说，房地产开发企业在取得预售证时，每一套房子的总价就已经确定，无论是按建筑面积计价还是按套内使用面积计价都不会影响总价。

因为房屋的套内使用面积一般要小于房屋建筑面积，所以在总价确定的情形下，如以套内使用面积计算单价，则势必要高于建筑面积单价。

当然，如果未来采用套内使用面积计算单价，那还要对以前交易房屋的价格进行重新换算，否则对房价统计会造成混淆。

北京房地产法学会副会长 首都经贸大学教授赵秀池表示，实际操作起来难度比较大，因为涉及到前后政策的冲突遇到的问题比较多，包括一系列标准政策的调整，所有的物业费暖气费，包括我们的税费都是按建筑面积计算的。

要么动这些标准，要么要进行换算，要不然会给老百姓造成误解。计量单位的改变只是从建筑面积过渡到使用面积，不会因为你计量单位的改变，我物业费、暖气费这些成本就降低了。

所以要把这些价格都加在使用面积上，反而导致买房时房价总价没有变化，但是单价会有一个跳涨。但是对老百姓而言，买房子签的是总价，购房合同里这套房子的总价是多少并没有太大影响。

短期看，这种名义价格的上涨会影响购房者的消费心理，过去由于“公摊面积”的障眼法，助推了房价非理性成分。当价格变得更加透明时，消费者会更加理性，使得房价更加真实理性。同时，也会增加过去公摊面积大的房屋二手房交易的难度。

不过目前政策尚处于公开征求意见阶段，主要约束的是工程建设方面，不涉及后期的物业费、取暖费等；距离正式文件还较为遥远，同时也尚不确定是建议标准还是规定强制标准，更多内容还等待有关部门做进一步解读。

作者：崔琦编辑：杨燊监制：王俊稷声明：本文系“第一财经广播”微信公众号独家内容，转载前请联系后台授权。

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